主持人：各位老总，大家上午好，2007新浪物业管理论坛现在正式开始，我是本次论坛的主持人胡近东，在论坛开始之前开始请在座的各位老总先介绍一下自己，大家先互相熟悉一下……

　　隋玉谦：我叫隋玉谦，是山东宏泰物业管理有限公司历下分公司的总经理，主要负责整个历下区项目的管理、开拓。山东宏泰物业公司从1998年成立一直发展到今天，在济南市 同行业中应该说还是走在前列的。我们管理的项目一个是齐鲁软件园，高新区这块，再就是齐鲁软件大厦、齐鲁软件学院；历下分公司这边主要管的是数码港公寓，还有宏泰花园；天桥分公司的汇鑫大厦，还有一个市中分公司，管的是舜华苑，还有一个在西部大学城，在北京还有一个分公司，北京的分公司现在主要管一个项目，还有两个项目马上要签可同，基本情况就这样。最后，多谢各位同行们的关照。

　　康福栋：很高兴今天来参加新浪网组织的这个论坛，我是上海诚成物业有限公司济南分公司的副总经理康福栋。我们分管的项目是伟东，伟东103万平米，纯属住宅，小高层。分四个地块，总共有100多栋楼，目前二地块已经全部入住，四地块目前也交了近800户，三地块也交了500户，一地块还在建设中。下一个项目就是高新区这块，刘志远那块马上要动工，是1600亩地。今天和个位在座的专业地产律师、新浪网，还有各位同行，包括业主委员会主任在一块探讨我们济南市的物业发展的问题，我很荣幸，谢谢主办方。

　　杨虎鹰：跟大家一样，我参加这个论坛也是很荣幸。我来自乐盈物业，讲起我们这个公司名字还很有意思。我们05年取得这个名字，今年7月1日中央政府送给香港一对大熊猫就叫乐乐和盈盈，和我们的名字一样，我们也感到很荣幸。

　　我们现在管理的小区主要有两类，一类是住宅区，另外一类是高端的商业街和写字楼。我们目前在高端的商业街有一个汇泉广场，我们在济南比较高端的商业地产推出了一个专门的品牌服务，从人员构成、管理模式都会有些不同。另外，在住宅区这块，我们有三庆吉祥苑，还有嘉祥苑、嘉和苑、嘉胜苑。我们现在管的住宅区的服务收费也不是特别高，因为我们主要的管理人员都是从深圳过来的，我们想在住宅区一个比较低的收费标准的情况下，能够提升更好的服务。另外，我们在外地也有楼盘，现在是德州，我们也想探索一下物业公司的异地化管理能不能有一个好的模式。

　　主持人：今天来的物业公司在我们济南市应该说是比较成熟，发展规模比较大的每很高兴个位能光临我们新浪网的《物业管理发展论坛》。今天我特别荣幸的为大家介绍一位朋友——崔明崔主任，他就是舆论中的东环国际广场业主委员会的主任，现在也是处在纠纷当中。这一段时间我对崔总有一个了解，他是一个非常热情的人，也是一个很了不起的企业家，他在山东万讯搞电力配套设施，同时也是一个书法家，是山东艺术学院毕业的，同时，他还是一个武术家，他自幼习武，功夫了得，性情中人。就像大家刚才所说的，做业主委员会的人都是热心人，都是活雷锋，崔主任现在处在非常艰难的过程当中，跟物业公司之间对簿公堂，和业主之间的交道，所以他对物业公司的思考也是很有深度的，今天我们把他也请过来，主要是希望物业公司和业主委员会，也是业主的一个代表，交流的时候有一些互动，新浪网山东房产频道的魏总搭这么一个平台，创造这么一个机会，我们大家可以畅所欲言的交流一下。

　　这几年来，物业公司作为一个新兴的行业已经成为一个焦点，我在《大众日报》上曾经连续做过四次报道，重点也是探讨物业公司成长中的阵痛。物业管理服务在发展过程中遇到了非常多的困难和问题，这是行业性的，不是哪一个公司和个人的，正好东环国际广场又发生这么一件事情，可能这也是一种必然，成为这一个阶段以来，包括山东，尤其是济南市的一个热门关注的话题，我估计这个问题对物业公司这个行业有一定的影响和震动，对广大的业主们也是有很多启发的，因为现在的业主回到家要跟管住宅的物业公司打交道，很多人上班要跟商务楼的物业公司打交道，既是有的从来没有打过交道，但是随着生活的进步和生活的需求，很多人会越来越多的和物业公司打交道。

　　我们今天的论坛叫《2007新浪物业管理发展论坛》，这个论坛的主题是物业公司的困境与未来，就是关注我们物业公司成长中的阵痛。我们做这个论坛，来探讨这个主题，就是因为它在发展中遇到问题了，因此我们希望通过我们物业公司的老总、主要的负责人在一起交流这些问题，这些问题的出路在哪里，为什么会有这样的问题，业主是怎么看的，因为这里面有非常多的法律问题，我们也很希望贾律师从法律上给我们做一些解答或者一起探讨。

　　崔明：今天和朋友们坐在一块也非常高兴，希望朋友们在一块儿畅所欲言，作为物业公司，希望业主怎么做，作为我们业主，希望物业公司如何去服务、管理，这是非常关键的。

　　主持人：贾律师，你先说两句，然后我们根据我们的话题逐渐的展开，我们的这个论坛是开放式的，大家有什么说什么，也不用拘泥形式，隐藏观点，希望大家要更加坦诚一些，因为也希望这个论坛对地产公司也好，物业公司也好，包括业主都有一个启发，让我们这个行业的发展更加健康。

　　贾俊峰：很高兴跟各位朋友认识，也非常感谢新浪网山东房产频道给我们提供这么一个平台。我是齐鲁律师所的，齐鲁律师所目前在济南或者山东是最大的，我们现在的职业律师在116名。我目前主要担任房产法律顾问这块，跟房地产开发企业接触相对多一些，我们现在有40多家，我本人跟济南市建委、济南市环卫局，还有济发集团、连城置业、房建集团、重汽房地产等等这些房地产公司担任法律顾问。物业公司只有一家，就是济发物业，在那里担任法律顾问。从业以来，我主要从事房地产行业，曾经做诉讼案件比较多一些，近几年做分诉业务比较多一些，包括连城置业，通过这一段的努力，上周我们已经把手续都完备了。跟物业公司担任法律顾问相对地少一些，这里面有原因，因为我很理解业主的困惑，也比较理解物业公司老总们的难处，担任法律顾问一方面在于本身经营困难，我觉得济发的经营是比较困难的，按照他们的管理服务来说，应该是盈利非常大的，但是因为欠费的原因，可能比较困难一些。

　　主持人：我们的话题现在正式开始。第一个话题，我们想看一下目前物业公司这个行业在我们国内，尤其是在山东，它的发展处在一个什么样的位置？有的人说它是一个婴儿期，刚刚出生，所以才跟业主之间有那么多的矛盾。你们判断一下，它现在处在一个什么样的时期？在整个发展过程中，为什么要由物业公司来管理？它的发展应该是什么样的整体的路径？跟国外和发达地区相比，它是怎样的？希望在座的各位都发表一下自己的观点。

　　隋玉谦：我先谈一下个人的感受。我们整个物业公司从2004年12月和美国的仲量公司合作，通过和国外大的专业公司合作以后，我们对山东的整个物业管理市场进行了开拓。通过合作，感觉到我们山东目前的物业管理公司的发展处在一个基础阶段，应该是发展中的一个阶段。这里面的原因很多，这不是哪一个人，和整个社会环境和政府的政策、制度有关，再一个是社会的发展带来的必然的一个产物。

　　像我们的合作伙伴——仲量联行，200多年前在英国起步，一直到后来发展到美国，现在整个总部在美国。我们现在的合作伙伴是北京的，是属于亚太区的，亚太区总部在新加坡，在香港也有分公司。北京相当于一个管理中心，是这样的一个模式。我们和仲量联行在一起交流的时候说了我们山东整个的行业问题，他们感觉到整个山东行业目前处在一个初级阶段，因为有很大的潜力需要去挖潜，特别是近几年的房地产在不断地创新，从90年代初，因为山东在90年代初物业公司才进来，一直发展到今天，从大的宏观上，还有细节的一些微观上，都起了很大的变化。10年之前和10年之后，广大的业主对物业公司的了解，还有政府部门对我们物业公司一些政策的指导、方向的指导都在一步一步地走向规范。走到今天，我做物业行业也有5、6年的时间，原来我是做旅游行业的。感觉每一年从政府到业主、到业主委员会，包括物业公司现在都很理智，不像前几年。因为它从行业政策上，一些新兴的行业来到山东，我们在做的时候，从政策指导上有一些不到位的地方。但是近几年，政府从政策上加大一些调控，我们按照政策做事，这样思路慢慢地越来越明晰了。包括前几年，业主的维权意识没有这么强烈。现在越来越强烈，从大的环境，到每个细节，特别是现在对一个物业的公共区域。如果说对物业公司的发展阶段做一下判断的哈，应该是处在初步发展的时期，应该说我们的行业发展的潜力很大。对比国外，还有国内比较先进的一些城市，像深圳、香港、上海、北京，山东应该还有很多路要走。

　　主持人：在国内你觉得它处在上游、中游。

　　隋玉谦：在国内来说，我们来评判应该是处在中等。

　　主持人：济南在山东又处在什么水平？

　　隋玉谦：和青岛、烟台相比，我觉得在山东济南应该是走在前列的。

　　康福栋：我觉得隋总讲的很对。因为现在按学院来说把物业称为朝阳产业，物业的前景应该是很看好的，势头也很强劲，比如我们国家出现物业，应该是在改革开放以后，是市场经济下的产物，市场经济抛开了过去的大锅饭形式主动发展。目前这种状况，在我们国家来说，物业行业这个阶段性就是中等阶段，甚至中等还要偏下。物业公司的规范应该有四个方面，一个是我们国家的法律的针对性、操纵性要强。第二个是服务的对象，对服务业行业的认可程度。第三个，开发商产品的完善程度。最后一个是物业公司服务的规范化、程序化、标准化。就济南来说，物业行业最多是一个初级阶段。为什么定在初级阶段？就是国家对物业的条令，法律法规这块，它的针对性和可靠性不是很强，其次是开发商产品的缺陷性不足，业主认识的不到位，不完善性，就导致了物业公司管理的畸形。

　　杨虎鹰：这是很好的一个问题。我以前在深圳的物业公司做了8年，后来到山东又做了3年。因为我在深圳和济南工作的整个时期，这种经历引导我去反思这个问题。如果是小学或大学的话，我们的物业公司处在什么阶段？仅就物业公司来讲，我认为物业公司还处在学前班的阶段。因为用幼儿园、小学、中学、大学来比喻的话，它有一个前提，是有一个体系，有一个模式，但是物业公司的发展现在没有模式。好象当年民国的时候，有私属的，也有科举的，又推出废除科举，现在物业行业最起码是小学水平，但是我们的物业公司现在还停留在学前班的问题。