崔明：作为业主委员会和广大业主和物业公司是一个合同履行契约问题，作为业主委员会，和物业公司签订合同，作为物业公司，应该根据合同去执行它的服务标准，达到服务的目的，使业主得到相应的服务，应该是这么一种关系。并不是说业主和业主委员会，就是说物业公司得听我的，我认为并不是这种关系，并不是需要听我的和不需要听我的，这种关系。而且通过这种合同契约的方式，明确自身责任的关系。作为物业公司，前期服务已经介入了，开发商就应该给你资料，为什么还要业主委员会一次次 的去要。你就是不给提供，这样的话就会产生矛盾。这种合同的交往往往有时候无法代表广大业主的切身利益而产生矛盾。为什么成立了业主委员会以后就要式行招投标，但是成立了业主委员会，就会出现开发商、物业公司全力地针对业主委员会，作为业主委员会，如果不代表广大业主的意愿，就是失职。如果想解决这些问题，就要给现有的开发商、物业公司产生矛盾。我给他要资料，他不给我，就这些产生矛盾的焦点了。随着这些的推移，矛盾的焦点在逐步的上升，业主委员会就会炒掉前期物业。如果不把它炒掉，它就会作为一个防火墙，使整个业主委员会的工作无法运行。如果想去执行自己的义务，为广大业主服务，就要解决这些问题。产生了这种矛盾的焦点以后，也与业主的素质等方面有很大的关系。因为作为业主来说，并不都是明智的、懂法的。作为业主委员会维权，在这几个大的方面，并不是要求物业公司必须得听我的，就是我的管家，我认为这种观点是不对的。应该通过合同，规范个人的义务。这样双方都在一个水平线上，去完成自己的使命。作为业主委员会，有指导权和监督权，但是，我并不是要求你做什么，我只是有一个建议权。作为业主委员会，叫做找物业公司，通过双方违约的责任来明确各自应该承担的责任和义务，包括赔偿。这样的话，使物业公司和业主委员会实际上是一个很好的合作伙伴。应该本着这种观点去做，我认为物业公司也不要认为是广大业主都是不讲理的，或者是有什么想法。实际上作为物业公司来说，作为业主来说，特别是我们这个团队，抱着一颗感恩的心。通过成立了业主委员会，业主委员会成立了五个部，就是因为它的服务发展滞后了。之后业主委员会成立了，有公共关系部，因为这是一个商务楼盘，包括周围的税务、交通，这是我们确实要考虑的因素。另外，为了我们内部这块，对我们整个东环国际广场的公众收益和业主委员会所经营的项目花的钱和内部的财务，作为一个监督部门，规范整个业主委员会的工作。还有一个工程部，有很多的设备。在我入住不到一年的时间，冬天整个东环国家广场停电将近20天。它并不是和一些有实力的物业公司一样，出现了停电以后，报纸都没有，作为这么大的一个商务楼盘。一次次的欺骗我们，在我们业主找他们的同时，他们说天天给你们服务，你们还这么多问题。这就出现了主观的问题，作为这一块来说我们没有跟他们签订物业合同。但是开发商签订的合同是否对它这块有约束？我给他们要合同，他们连合同都没有。这次打官司以后，他才把合同送到法院。所以就是他的态度决定了这一切，作为业主来说，业主也能理解，也能谅解，因为你给我们服务。

　　为什么规范物业管理市场？前期的物业我也可以签合同，我们定的第六个方案就是让我们的一个副主任签合同，在合同中我们对它的要求就要细致化、明细化，我们等了两年的时间，他给我们提供了70、80页的物业管理的一个方案，我看了一下，全是口号。作为管理来说，我是公司的老总，没有管理细则。像保安、保洁、工程服务应该如何规范化的服务。作为前期的大公司，规范化的公司，这些应该是每个员工都应该看到的，而且知道他要去做什么。在产生问题的时候如何处理，我一看它上面什么都没有，全是口号性的东西。我成立了五个部之后，我通知他们我们要进行一个双方的交流会，在开会的时候，我很惊讶。因为我提前两个星期通知的他们，我提出的五个部的职责，跟他们对口，像我工程部是找你工程部的谁解决问题，保洁找谁解决，

　　我那次说这么高的楼盘，销方人的资料我不清楚，假如楼顶上出现了什么问题，救火是云梯还是什么，我作为主任，一旦出现意外情况，我肯定会首当其冲。假如我不知道打压的过程，就是验收标准，我不敢下令。如果下了令就是救灾，因为我是做发电厂的，对压力容器了如指掌，而且我学的知识非常全面。在前期我全力地指导他们，保安出了事我得去处理。在前期，它并没有规范，而且它也没有工作经验。进来以后产生问题也在所难免。作为我们来说首先是应对、解决这些问题。但是到最后，不但不解决了，开始攻击我们业主委员会违法。就是因为我们要解决的问题太多了，他无法解决，而且也不积极地应对、解决，就是这种心态。我们找谁都找不到，就是我行我素。我们再给他谈论这些问题的同时，他首先要求我们招标，是他提出来的，说我希望你们去招标。但是进行了招标情况以后，他又害怕招标，这就是一个心态问题。当然我们在和招标公司谈论的时候，因为作为这么大的一个商务楼盘来说，必须得是国家一级资质，这是强制性的规定，我们不能违反。我们签的合同是住宅，作为三级资质的可以管理。另外，我们还制订了一套策略，是王成宝主任先提出来的，有这座大楼前期管理经验的加5分，作为招标公司来说是评分制。他并不是积极地去应对问题，是全力以赴地说我们业主委员会违法。如果他心态好的话，就跟隋总说的一样，不会有今天。因为我也不希望有今天，我们也希望他去提升、规范，满足我们业主最基本的要求。

　　主持人：您现在认为业主炒物业是不是解决问题最好的办法？

　　崔明：业主炒物业并不是唯一的解决办法。作为业主和业主委员会来说，不到万不得已不会走此下策，上策的话应该是和物业公司及时地协调、沟通，双方通过交流逐步地去解决这些问题，但是就要看对方的态度。作为业主来说，特别是东环国际的业主，都是高素质的业主，作为这些朋友来说，也不愿意真正地走这步下策的道路，但是也是被逼无奈，没有办法。

　　主持人：刚才崔主任聊了很多，现在觉醒的业主们向专业的业主大会也好，业主委员会也好遇到了相对不是太专业的物业公司，形成这么一个个性的案例，应该说它也有一定的代表性，刚才贾律师比较有感触，你说一下业主和物业公司的矛盾在哪个方面？

　　贾俊峰：我作为一个律师，从法律层面上谈一下我的看法，这个看法可能不能理想化，但是我觉得从法律上应该可以这样做。实际上物业公司和业主的核心矛盾，没法总结什么是核心矛盾。大家矛盾的产生无非有几个方面，一方面就是因为开发商的遗留问题，导致业主和物业公司的矛盾，刚才几位老总和崔总谈的非常多。再有一个就是物业公司的不规范的。还有物业公司定位的不准确，沟通的不够产生的矛盾比较多一些。物业公司和业主之间到底是一种什么关系？像刚才崔总说的观点就是比较支持的观点，说白了就是一种契约关系，说的好听一点就是平等的关系，不存在主仆关系。

　　主持人：曾经有的小区出现过物业殴打业主问题。

　　贾俊峰：商业物业的矛盾相对少一些，其实东环国际广场是特例，我们遇到的最多的是住房与物业公司的矛盾。刚才康总提到的下着暴雨给业主服务的问题，我们就说停车位的问题。物业公司法定权利就是维护一个秩序问题，业主乱停乱放这种情况肯定是经常性的，很多人不愿买车库，不愿买车位。这些问题影响了开发商的收益，怎么办？物业公司就不允许乱停乱放，最极端的例子是不让进小区。根据物权法的规定，地下的停车库没有任何异议，只要办了房产证，开发商就能卖。但是对于地上的车位就很难办，规划的车位可以出租、出售。100平方可能定了4、5个车位，这个时候怎么办？这个矛盾就没办法，这个时候你还能跟业主服务吗？物业公司到底为谁服务？刚才崔主任也提出一个问题，物业公司要代表全体业主的利益。第一，他能不能代表？第二他代表了以后结果是什么？这就是后面的问题，业主是干什么的？业主说白了就是房子的主人，业主的权利来源一是我是这个房子的主人，再一个我们有合同约定。我作为业主来说，物业公司代表不了你的利益。物业公司只能代表他们的股东利益，他为什么和开发商有依附关系？开发商给他钱，他要生存。所以他只能代表股东的利益。因为你是服务公司，物业公司从法律上都是一个独立法人，不会代表任何人的利益。所以这里面，业主对自己的认识不足，我们现在的物业费都是一个月给我多少钱就行，所以对于物业公司来说，物业公司肯定要趋利的，他必须是尽可能的多收钱、少服务。前提都是你给我钱，我才能给你服务。业主虽然有个契约精神，按照合同来办。但是往往业主提的要求会自然而然的高于你的需求。比如谁家的马桶坏了，百分之百的人找物业公司，你有义务来给我修，实际上马桶坏了物业公司没有义务维修。这个责任，如果是属于开发商的保修责任，开发商是免费的。如果是开发商委托你们代替承担保修责任的，你们可以免费的维修，如果没有承担，你就不能保修，这就产生收费的问题，所以业主也不清楚我的权利在哪里，虽然是以合同为主，但是很难完全做到以合同为主。

　　再就是业主委员会这个问题。业主和业主委员会在法律上没有任何的关系，纽带是业主大会，就是业主是业主大会的组成人员，业主通过选举产生了业主委员会，你解聘物业公司也不存在问题，可能你在具体做这个程序上很可能存在的瑕疵，就是你没有真正的业主的名单，很可能签字的人不是真正的业主，有的业主可能是个人，有的业主可能是法人，法人的公司有可能是业主签的字。首先第一个问题是解决你有没有资格的问题，就是你业主委员会合不合法。业主委员会实际上也有一个定位问题，业主委员会就是业主大会的执行问题。