商业地产操作

　　隐患初现

　　4年前，济南一个商业地产项目首次打出“8000元起拥有商铺”的广告，同时把返租的概念从南方带入济南，于是在这4年间，“销售产权，代管经营，返租”迅速成为济南商业 地产的重要销售手段。今年3.15前夕，随着一群消费者对这个商业项目的投诉，“返租”商业地产的风险显现出来，第一个投资“童话”破灭了。

　　该项目在销售之初对购房者承诺代理经营和返租，并签定10年的返租租金，合同约定180天内办理房产证，但是由于种种原因不仅产权证没有办，而且由于经营不善，长期没有租出去，因此在3年内支付购房者8%的租金，其实是自己忍痛掏腰包垫的，眼看着租金窟窿越来越大，2005年9月，开发商向购房者发出《关于解除商品房买卖合同及租赁合同的通知》，单方面要求200多户购房者到该公司办理解除合同的事宜，众多购房者提出了抗议，并投诉到报社和消费者协会。第一个返租商业地产的搁浅带出了诸多隐患。

　　济南

　　租赁不理想

　　记者随后对济南市主要的承诺返租的项目进行了调查，发现已经投入使用的项目经营基本存在问题，出租率令人担忧。部分销售时期承诺有高回报的写字楼，经营状况也不理想，许多销售时期的承诺和利润计算没有实现。专业人士提醒，虽然过去这种返租的销售方式已经被国家明令禁止，但是目前很多销售产权的

　　根据我们对济南市写字楼比例最高的经七路、山大路、东外环沿线两侧写字楼进行了随机调查，发现没有一座写字楼的出租率达到100%，最高出租率为70%，最低出租率不超过30%，其中出租最好的是经七路，主要是因为长期以来形成的金融中心和外地著名企业办事处聚集等商业气氛，因此，这里的写字楼

　　购买专业市场商铺

　　睁大眼睛

　　目前老专业商铺改造项目的数量大约占到济南市商铺项目的70%以上，例如西市场改造的时代商业广场、济南海鲜大市场、即将改造的七里堡蔬菜市场等等，基本销售产权，承诺后续经营出租管理。

　　章丘·香港街项目销售经理邢凤军认为，购买专业商铺也要考虑出租率和市场覆盖范围，投资者在投资的时候不要盲目相信销售商算的“账”，自己首先要对自己将购买的产品有清醒的认识，才会有良好的收益辨别能力。投资者对市场的辨别能力是规避风险的第一道防线，也是最重要的防线。