【主持人】现在由北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生为大家演讲，他演讲的题目是《流行的谬误》。

　　【北京师范大学金融研究中心主任钟伟】

　　经济学家讲的很多话是不可信的，我讲的话只代表我自己，其中数据如果有错误的话请大家原谅。

　　我的宗旨非常简单，我不为地方政府说话，因为对任何一级政府，都要保持一个警惕的心态，否则政府就会干坏事；我也不为开发商说话，尽管有时候演讲开发商为我付钱；我也不为消费者说话，没有人拿枪指着你买房。这是一个简单的介绍，今天我讲的纯粹是宏观者的态度，我既不研究房地产，也不是这方面的专家，只不过现在有一些流行的说法我自己不能理解。

　　一、谁是这些年来房地产运动的最大牺牲品？先盗版一下，借用高志博士的说法，不是房地产活动，而是房地产运动。

　　二、呼吁政府调控房价是否可行？

　　1、圈地运动：“羊吃人”与“权吃人”。

　　城镇居民在福利分房和房改房结束之后，其住房需求和消费群体看起来似乎是房地产行业的牺牲者，收入赶不上房价。事实上，城镇居民大部分是既得利益者。所以认为城镇买不起房的人是最大的牺牲者，我认为这是谬误。其中70%的人享受了房改房和福利房，既然有了福利房和房改房，就不是牺牲者。买不起商品房不意味着你是最大的牺牲者，这说明你不能承载超出你消费的能力。当然，有很多的群体还是受害者，因为他们被拆迁，被拆迁到了郊区。

　　谁是最大的牺牲者？那就是被征地的农民。

　　据全国人大2004年的调查，2000年至2003年，全国土地出让金收入约9100亿。据2004年国土资源公报，当年全国共出让土地17.87万公顷，土地出让金为5894亿元。

　　估计2005年全国购置土地面积与2004年有轻微下降(约2%)，但出让价格上升约30%，因此2005年地方政府的土地出让金不少于7500亿。

　　我们知道，2003年3700-3800亿，2004年5890亿，2005年7500亿。2005年商品房的销售金额一共1.8万亿，2003、2004商品房的销售刚刚迈入了亿的台阶，可见房价和地价的比重是一个什么样的概念。目前中国农村7.4亿人，根据2005年国家统计局的统计公报，农民现在的人均纯收入(跟城镇居民还不一样，包括养的牲畜、打的谷子都折合成现金才叫纯收入)，一共是3255元。这几年农民的纯收入每年的增长幅度在6%以上，这意味着2005年农民收入增长了200多块钱。全国7.4亿农民在2005年一共增收1369亿。温总理在两会报告的时候获得了全国人民的欢迎，地方各级政府的土地出让金是农民全部增收的5.4倍，是被减免的农业税收入的13倍。

　　换而言之，如果地方政府拿出出让金的20%直接补贴给农民，那么其效果是农民年均纯收入的20%。温家宝曾经讲过一句话：“政府征用土地出让收益主要用于农村。”就算了我们稍微差一点儿理解，土地出让金的收入50%的应该用于被拆迁的、被征地的农民。事实上有多少？这也是一个不完全统计。

　　目前的情况是，工业用地出让的增值收益，在扣除征地成本之后，用于农业和土地开发的比例，在中国西部最高为29%，东部为45%。

　　它的实质是地方政府主导的建立在农村和农民大规模的掠夺基础之上的城市化。它剥夺了农民对他所现实拥有土地的所有权，这个是非常悲惨的过程。回顾一下，英国在工业化早期，我们曾经在教科书上学到过“羊吃人”。所以，把农民从他们的地上赶走，发展了纺织行业，农民进城，然后从农民变成了纺织工人。在中国不是这样，被征地的农民很少被当地政府纳入社会保障中去。土地收益也很少被用于农民土地真实价值的补偿。所以，这一轮房地产的实质无非是：

　　第一，卖农民的地挣地方政府的钱。征地越狠，地方政府挣的越多。

　　第二，地方政府涸泽而渔，因为我是本届政府、并没有像香港那样采用土地出让的储备基金制度，所以当届政府的农民的地变成当届政府的费用之后，变成了“酒量就是能量”、“拆迁就是升迁”。由于现任的地方政府官员对政绩的盲目追求，导致了他们以土地出让为突破口，大规模地侵占、挪用农民的基本土地。农民的基本用地被挪用之后，如果当届政府卖了这么多地，请问下一届政府再卖哪里的地？哪里再来那么多的财政收入。

　　第三，农民在被征地拆迁之后，第一要种地，他们要有劳动技能是很困难的，必须要有几代人熟悉社会环境，才有他的社会发展空间，这些农民被排斥在城市化和工业化之外，他就是“三无”群体的失地农民。不要以为这种事情只发生在城乡结合部的被征地农民的身上。如果没有根本的土地所有制度的变革，现在的农民就是五十年之后、七十年之后的购买房子的你的遭遇。

　　在西方有一个说法，说有一个妇女被纳粹枪杀了，有人就说：我不是妇女，我没有吭声；当一个基督徒被枪杀了，有人说：没关系，我不是基督徒，我是神父，所以我没有吭声，最后就轮到自己了……借助于城市化运动，要给予土地承包地承包权的仁政，根据现在的土地承包法是可以私有化的。否则的话，整个房地产的发展就建立在不人道的基础上。现在的农民每年都在损失着5000-7000亿，城市人还在抱怨什么呢？

　　2、政府调控：“掠夺之手”与“扶持之手”。

　　不少学者和官员呼吁政府对房地产价格进行调控，这和与虎谋皮差不多。

　　当然是地方政府的责任，其次才是开发商的责任。政府和市场的关系是怎么样的呢？吴敬琏先生说，市场经济有两种，一种是好的市场经济，一种是坏的市场经济。所谓市场经济是看不见的手，好的是对市场的缺陷起的是扶持作用，那时候我们称之为政府是“善政、仁政”是对无形之手的扶持之手。换言之，政府的作用就是掠夺，它不创造财富，但严重影响财富的分配格局。这种市场经济是坏的市场经济，这种政府对无形之手所起的作用是掠夺和扭曲。中国的各级政府在调控房价的时候，我还是想问问大家，你希望政府来调控房价，你认为政府是谁？谁是政府？所以，有的话是这样讲的：济南市房价应该下跌60%。这句话只有上级有资格说。上级说，我说60%就不是59%。政府有能力、有意愿去干预房地产市场，让这个价格正常化吗？没有。首先我们要理解，政府是一个广义的政府，在中央，例如发改委、国土资源部、建设部、人民银行、财政部等等，还包括了政府其他的更广义的班子，例如人大、政协等等，因此，中央政府部门就是一个庞杂的群体，另外，政府还包括从村、乡、地、镇直辖市和直属政府，你希望谁去调控房地产价格？谁又有能力去调控房地产价格？或者有这个意愿去调控呢？我们可以看一下，2005年全国出让土地面积16.3亿平方米，出让加宽5890亿元，非招拍挂方式出让的土地是所有方式出让土地的65%，招拍挂出让的土地金只有30%，假定非招拍挂的土地是工业用地，是其他的非经营性用地，它的出让价格比经营性出让价格的价格便宜一半以上，真正的招拍挂出让金的收益是1000亿左右。政府通过招拍挂方式和非招拍挂方式之间的差价，地方政府至少贪污腐败2000亿。

　　2005年全国商品房住宅销售总额为14986亿元，商品房销售总额为18080亿元。土地的出让价款收入分别为上述销售额的50%和42%。这么高的地价、房价比不可能不推动房价的上涨。

　　一般来说，取得土地和完成最终地上建筑的周期不到三年，大概两年八个月到两年九个月左右。现在开发商获得的土地是三年前获得的，因此准确地来说，就开发商的财务状况而言，房价中包含的地价是三年前的地价。但开发商所告诉你的房价地价比肯定不是历史成本价，而且按照今年相邻地段可比的招拍挂的地价处理今年的房价。因为三年前获得的土地储备到今天开发，即便地面没有任何建筑，也应该获得土地征收的收益。

　　以历史成本法的地价除以当前的地价这个比重大概在多少？北京35%、天津25%，全国各大中城市不一致。大致的情况是历史地价占当期房价的比大概是20%-30%。如果地价迅速上涨，不可能不推动房价的上升。

　　我们再看看地价的上涨情况。地方政府真的意识到土地是可以生财进宝的观念是建立在2003年之后。2003年之后全国土地出让的价格才有明显的上涨。到2004年年初，土地出让金的价格上涨得更猛烈一些，大家可以很清楚地看到趋势。2005年土地的价格上涨的是很快的。

　　所以基本结论是：地价的确推动了房价。因此，开发商操纵市场取得了地价，或者各级政府在推动开发商。诸位想要和地方政府发出呼吁，让他们调控房价这个跟与虎谋皮有差异吗？

　　不仅如此，地方政府在廉租房建设方面基本不作为，我不认为经济适用房是好的物业类型，经济适用房是城里人占了乡下人的便宜，不知道各位能不能理解。你占了乡下人的地所以住了便宜的房了。不管怎么样，就算城里人占了农村人的便宜。北京是全国经济适用房做的最好的城市，北京市批准集中建设的经济适用房超过1760元/平方米，供应量大概占全部房屋供应量的10%。而中低收入家庭至少在全部家庭的70%，因此希望“居者有其屋”是不切实际的政策目标。济南是很有趣的城市，对它的感受我就不说了，礼仪之邦是遥远的传说。地方政府在过去六年，没有任何廉租房出世，我也没有听说过济南市政府建设过经济适用房，我也没有在政府网站、国土资源部网站看到济南土地出让面积、土地出让金额、土地出让位置相关的数据。

　　地价推动房价，房价是由地方政府推动的。

　　现在面临的问题是什么？2003、2004、2005年我个人对房地产行业并不悲观，到了2006年我反而悲观了。因为2006年出现了价升量增的态势。在过去的五年，中国的房地产投资的增速是28%，这个速度不快。固定资产投资增长在过去几年都在30%以上，因此房地产市场开发投资的增速比全国的固定资产投资增速要慢，其中还包括单位自建等等。真正的商品房投资的增速并没有媒体渲染得那么严重，但即便如此，房地产投资每年增速28%。房地产平均每年销售额的增速是24%。在过去的五年，房地产开发商是中国最幸运的商人。2006年1-3月份，我没有做抽样调查，只是估计，大约的土地出让金金额可能是将近3000亿，土地出让价格平均上涨了20%-30%，土地出让的量大幅度地上涨。这意味着什么呢？这意味着：第一，土地出让的价格快速上涨、量快速上涨，未来三年之后现在所供应的土地都必须会变成现实的商品房的供应量。因此，未来三年，商品房的供应量必须快速上涨，价格也必须快速上涨。这是透支了现在的土地出让，透支了未来三年的房地产发展前景。第二，开发商在决定他的房价过程中，总是用当前的地价考虑成本、考虑楼盘的定价。刚刚楼盘建成了，旁边的楼面价为5000，我的楼面肯定是5000以上，再加上建设师成本，再加上正常的销售利润卖上8000元/平方米。所以，当期地价的上涨，毫无疑问地还将推动当期房价的上涨。目前的土地出让政策能够导致什么情况？除非三年之后商品房的销售金额能够以每年百分之四五十的速度增长，要不然的话供求就不能平衡。

　　这是非常难以达到的。所以，我们认为现在已经出现了一些小的问题。

　　看一下土地闲置的情况。

　　2005年底，全国已购置但是没有开发的土地总量3.4亿平米，相当于2005年销售面积的两倍。即便地方政府控制一下地价的规模，开发商依然有地可以开发。所谓的地方现象基本不存在。可能会有苦乐不均存在——可能有的开发商有地、有的开发商没地，没地的开发商应该要有地的开发商要粮票，而不应该跟地方政府要。如果所有的开发商都认为囤地是有利的是没有风险的，那么这个盈利模式就不会存在。在2005年底2006年初万科这样的企业也加入到囤地的行业当中来。

　　我们接下来要考虑的是，房地产行业的威胁在哪里？在于土地出让政策的高度不确定性。这种高度不确定性的土地政策中有一些是确定的。第一，人均耕地不能低于0.8亩，要不然中国人吃饭就成问题。第二，土地出让收益会越来越多地用于农业、农村和新农村建设，而不会变成地方的一次性财政收入。第三，即便土地出让金变成一次性的非税收入，这些一次性的非税收入资金也不会变成一届政府支配的，可能纳入基金中去，变成现任和继任政府来共同享用这一笔土地出让金，否则的话，当届政府会无节制地出让土地，导致地方政府难以行政。第四，中央和地方一定会形成规避土地出让的风险的政策。现在中央的土地收益只占5%，大概相当于地方政府可支配收入的1/2-1/3。无论是官员也好，是开发商也好，一定要分清楚是向谁呼吁的，这种呼吁的良好意愿能否实现。

　　3、房奴一族。

　　新浪网的简单调查显示：关于按揭贷款占月收入的比重，回答占月收入的20%-50%有54.1%，占月收入的50%以上的有31.8%，我不知道新浪的调查是不是科学的，他把调查的目的告诉了调查的受众。就好象在网上看到任何一款汽车出来，网上做了一个调查：你希望汽车的定价是多少？1-5万、5-10万，你肯定是填1-5万。因为你是受众。能够让消费者观察到直接目的的现场调查，从我组织调查的经验来看，是可笑的。如果你对开发商调查，他都会觉得自己卖的房子是便宜的。

　　现在的按揭贷款的数字与易教授统计的数字不一致。我们现在买房是在投资不动产的时候，70%的人使用按揭，另外30%的不使用按揭，使用按揭的平均是70%，这是分子。分母是当期按揭。两个一比，在2004年以前，大概是50%。中国居民所使用的按揭杠杆是全球各地最为保守的，中国人很不愿意借钱，借钱是要付利息的，这个按揭还是比较低的。有多少人借了房贷呢？有600-650万人借了房贷，其中有190万人是房奴。如果购房行为不是欺诈的、强迫的，是你自愿的缔约行为，因此你购房之后就应该遵守购房的按揭贷款合同。没有什么其他可以说的，银行是借给你钱的，跟房子的质量和楼盘没有关系。如果这些“房奴”不归还贷款，给各位带来后果是什么？如果190万“房奴”所借的住房贷款，假如其中有一半是没有能力偿还的，给诸位带来的损失是相当于每一位储蓄者为190万“房奴”贡献了一年的存款利息。所以，你同情“房奴”的同时，也得掂量掂量你是不是愿意为这些人付一年的利息。

　　北京大学在2005年进行了一个全国性的调查，中国大专、本科、硕士、博士的起薪水平分别为：1333元、1549元、2674元、2917元。假定这些学生进入的是新房市场，他们想购买平均面积的新房是70-75平米左右，两个大学生走在一起想结婚买新房，买的是均价房，那么2005年全国东南沿海的均价是4000多一点儿，因此一个新房的价格是28万左右。又假定两人有很长、很稳定的恋爱，有结婚的意愿，对于本科以下文凭的你就不要买新房。对于博士、硕士有稳定工作、恋爱三年之后初步具有一次性的进入新房市场的能力，可以付得起30%的按揭首付，然后余下的月供也能支撑。所以，对于中国城镇居民而言，买一套新的商品房是一件很奢侈的事情，不是每个人都能够达到和做到的。

　　对“房奴”的结论就是：每个人对自己的欲望都要有所克制，不能够拥有与你的收入不相称的财产。如果你试图拥有与你的收入不相称的财产，你会因为你的贪婪而受到惩罚。对于政府、对于开发商、对于“房奴”都有一个共同的特点：起于暴利、死于贪婪。

　　我对流行的谬误跟大家解释了一下，谢谢！

　　【提问】第一，北京最近的房价上涨很快，是因为去年宏观调控的原因很多人持币待购，所以实现了波段性的增长，你有什么看法？

　　第二，您在上次南京论坛的时候提到了中国70%的买不起房的人，按任志强当时的说法是会根据收入的增长翻番，你能不能具体解释一下这个情况？谢谢！

　　【北京师范大学金融研究中心主任钟伟】为什么北京的房价怎么波动的，我不懂。关于70%的人买不起房满大街都在炒作说是我说的，我的原话是“以均价来计算，分子是均价的新的商品房，分母是均价的人均收入”。我们知道均价的商品房我们仍然是以28-30万一套来算。分母是在中国，按照国家统计局的统计，一户有差不多三点五六个人，就业末人口大概是二点零几个人，这样的话，户均的平均收入是1.7万-1.8万，可能会有漏统的收入。这个收入可能导致家庭大概的可支配收入水平要比统计局的收入高出20%，所以那个收入比在10倍以上。均价数与中位数的差异在哪里？均价的收入是对收入做一个平均，平均下来的结果一定是70%以上的人比平均数低，因为高收入者对拉高平均数的作用非常大。中位数意味着有50%的人的收入比你高，有50%的人的收入比你低。一般而言，从上海、浙江这两个省市公布的收入的中位数和平均数来看，中位数比平均数高20%-24%。任志强总说他算出来的是6倍都不到，他说中位数和平均数没有这么大的差异。是中位数的平均价格与新房的价格两者之间的差异可能比中位数和平均数的收入差异要略大一点儿，但是不超过30%。中位数的计算出来的分子小了30%，分母小了20%左右，这两者的口径没有本质差异。如果是这样的话，我当时的结论是：城镇居民的70%的居民没有一次性拥有新的商品房的购买的能力。但这绝不意味着你去把房改房、福利房卖掉就买不起房，也不以为这你原有一套商品房去换更大的房子买不起，也不意味着你买二手房买不起。我讲这个概念的意思，仅仅是大家对于购房的需求保持一个非常理性的态度。每个人的生活轨迹都是不一样的。

　　我对于住房的需求轨迹是这样的：第一，我到北京住半地下——筒子楼——单间——跟人合租——买了小一点儿的房子——买了大一点儿的房子。如果我在毕业当年就希望买新房，那是断然不普遍的。既然是这样的话，在座在住房需求方面要有一个阶梯的过程。任志强所说的三倍、五倍的房价收入比，他说的是根据1997-2004年我们人均收入的增长是在11-12个百分点，而过去1997-2004年平均的涨幅不到10%，大概六点几。未来的收入你所支付的而是未来的房价，你未来的收入一定会持续增长吗？不知道。我认为我是高收入阶层，但是三倍的房价收入比也是不可实现的。

　　【提问】你说的向政府呼吁房价是与虎谋皮，上午易老师所说的非常肯定加息的作用，你认为加息可以为调控忽略不计吗？

　　【北京师范大学金融研究中心主任钟伟】这次加息跟宏观调控没有关系。

　　第一，2004年宏观调控是因为2004年一季度投资增长了五十几，物价上去了，明显涨到了百分之六七，所有的煤电油运都紧张，在这种情况下，中央开了宏观调控会，马上进行宏观调控。2006年第一季度GDP增长10%，而在过去三年，平均增长10%，单季超过10%的情况在以前都很常见，CPI的增幅在2%以下，根本没有通货膨胀的危险。固定资产投资今年第一季度27.7，不过分。

　　第二，0.27%的加息不仅仅是针对房地产，所有的行业都是如此。而我们知道商业银行对贷款可以下浮20%，上浮无限。因此，某一个项目能否得到贷款，取决于这个行业、这个企业和这个项目的定价也取决于商业银行对这个行业的认可程度。

　　第三，我长期以来不仅不主张按揭利率加息，我主张按揭利率降息。有的学者说，美国在降息，我也认为要降不要以为按揭利率加息了，首付50%，住房需求就萎缩，住房需求萎缩开发商发现卖不掉了，因此楼的价格会下降。下降完了之后，你可以以更便宜的价格买到这座楼，然后可以少借或者不用借贷款了。所以，按揭贷款的上升是对于房价有下跌作用的好东西。

　　这个低估了开发商的智力。开发商一定会放慢销售节奏，囤积土地的同时他不再按照现在的速度迅速地实现土地开发和地面建设的完成。甚至有可能把原来计划做的中高档次的楼盘做成均价的楼盘。难道开发商看你市场的变化不改变吗？这必然改变商品房的销售面积和需求面积的更低水平的均衡。房价会跌吗？有可能，但也不一定。为什么按揭贷款利率要降？买房的按揭贷款是2.83万亿，坏账率不到2%，只有中国农业银行的坏账率高于2%，中国的老百姓借钱买房是很守信用的，不守信用的很少。因此，我们有这么高的信用，我们这么及时地还款，应该得到更低的利息。同时，总中国的收入比香港、美国低，美国已经多次加息了，香港银行业的房地产贷款比内地低，因此香港的人在香港贷款到内地买房。为什么收入比较低的人却要承受更高的房贷的利率呢？没有理由。我这么守信，这么诚实，应该获得更多的优惠。

　　现在面临的情况是什么？现在面临的情况主要有两种选择的余地，一种就是你如果认为未来是有升息周期的，你就应该把你浮动按揭贷款的利率转成固定的，浮动的大概不到6%，固定的大概是六点三几，因此放弃浮动息转成固定利率。每年比现在当期的浮动利率多支付不到0.3的百分点，这0.3%可能为你锁定了未来加息的风险。你把浮动利息变成固定利息，不要怕多付0.2、0.3的利率，这对于你规避风险是有好处的。

　　是不是应该提高贷款利率化解银行业的贷款风险？不对。应该在