大规模炒房有望抑制 与内资共同开发将居主流

  国际物业顾问戴德梁行今天发布消息称,自海外资金从2004年重返中国房地产市场,目前中国大陆已成为全球地产投资机构的热选地区。不仅游离的海外民间资本,而且大量的机构投资者大举进入国内地产市场,并已从北京上海等一线城市向二三线城市推进,商业地产已成为外资机构首选的物业类型,将有可能改变中国商业地产的模式,并带来房价的调整。

  投资中国房地产的海外资金在2005年出现了爆发趋势,据统计,在2005年境外机构购买中国建筑物资金达到了34亿美元,中外合作房地产项目2119项,合同利用外资194亿美元,实际利用外资54.18亿美元。由于统计制度的缺陷,大量境外资金尚未得到确认。

  戴德梁行提供的数据显示,50%外资投在北京,约43%投在上海;44%的外资来自美国,约36%来自新加坡,约20%来自澳大利亚;投在写字楼上的外资占58%,商铺占30%,住宅只占7%。

  目前,进入中国商业地产的海外资本有产业基金和金融资本两种形式。其中产业基金都为兼备开发与运营能力的投资者,如嘉德、恒隆等,其大多在海外拥有成功案例,具备丰富的开发及运营经验,主要投资北京、上海两大城市;另外,私募基金和信托基金如摩根斯坦利、花旗等,一般倾向于直接购买带有稳定租约的商业物业,同时也考虑接近完工的优质项目。

  戴德梁行预测,海外资金将在政策实施之前谋求迅速套现,楼市放量供应大增,价格会出现短线调整甚至下跌。尚未进入房地产市场的资金会考虑暂缓进入中国楼市,表现出需求减少,出现房价调整的可能性。政策的出台会影响外资的流入量,外资流入的减少,市场投资(投机)份额也会相应地减少。随着外资投资的谨慎度增加,大规模的炒房模式将会得到抑制,而与内地开发商共同开发的模式可能会逐渐占据主流地位。

  有关人士将海外资本对中国商业地产的影响做了三方面的具体分析:

  第一、外资只租不售的做法将给市场带来更多的正面示范效应,并对分散销售的产权的商业地产项目形成压力,从而推动中国商业地产走向主流运作模式的轨道。

  第二、推进购物中心模式的发展,逐渐改变以百货为主的业态。

  第三、大多数进入中国的外资都具备雄厚的资金实力及丰富的专业经验,从而可有效的保证商业地产项目在关键性环节的顺利进行,促使整体商业地产的竞争进入更为细节的程度,提升商业地产开发的进入壁垒。