主持人：非常感谢程教授，从学术的角度对大东区基本上定了性，而且对章丘的开发商都提了很好的建议。我觉得谈到土地放量的问题不仅符合国家的政策，我觉得对章丘市建设整个城市的规模也是很好的。开发商如果拿到地应该是件好事。下面我们开发商代表也是跃跃欲试，下面请山东道通置业投资有限公司的盛峰副总经理发言。

　　盛峰：各位领导，各位嘉宾 ，各位同仁，新闻媒体的朋友们，大家上午好，在绿意盎然的夏季，我们迎来了2007济南大东区经济规划与房地产发展论坛的举办。首先我代表山东道通置业有限公司向莅临本次论坛的所有来宾表示热烈的欢迎和衷心的感谢！

　　作为中国旅游城市的章丘，资源丰富，历史悠久，人杰地灵，名人辈出，群泉喷涌，章丘资源丰富素有“小泉城”之称。白云湖等风景名胜，章丘人居环境优良，空气质量良好。

　　章丘教育发达，带来了工业的发展。章丘的工业技术雄厚，随着2001年世界球类运动会在章丘举办，章丘在全省乃至世界的地位肯定得到提高，对于

　　主持人：刚才服务员给我们送了很精美的画册，这是瑞境置业有限公司开发的。下面请张总介绍一下这个项目，以及对房地产开发的一些想法。有请！

　　张总：尊敬的各位领导，各位来宾，非常荣幸参加2007济南大东区经济规划与房地产发展论坛。各位领导和专家的发言，使我深受启发。发改委胡处长的发言使我产生这样一种理念，就是投资于章丘等于投资于济南未来的发展。捷足先登者必定是济南大东区未来经济命脉的把握者。蔡玉祥处长的发言，使我感觉到了这么一个理念，就是思想的转变，思想的解放，思维模式的更新会产生更大的生产力，这一点太深刻、太重要了。山师大程道平教授的发言使我感受到城市营销的重要性，应该说章丘大东区的发展，特别是沿经十路两翼，使现代化产业聚集，尤其是制造业、信息产业等有利地带。可以说是章丘市政府已经栽下一棵巨大无比的梧桐树，就会引来大批的凤凰。特别要求高层次的住宅产业，在房地产发展过程中，我认为和政府的正确领导、规范的宏观调控发挥着不可替代的作用。我们瑞境置业来到章丘的感觉就是在企业政府的领导下，极力开创一个新的局面，是政企合作，创新模式的形成，通过一系列的活动达到政企双赢，才能够达到一个更品牌和更亮丽的境界。瑞境项目离章丘市三公里，距济南市37.5公里，总建筑面积35.2万平米，总投资约8亿元。总的开发项目包括三大内容以及32万平米的生态社区，经过多年的不懈努力，在市政府的统一规划下，由瑞境公司与章丘市税务局具体实施，现在大战水库已经成为名副其实的清水湖。

　　明水湖公园现在建有省内目前唯一的水上高尔夫，不占用一寸土地。北水长廊等七大景观总投资过亿元，明水湖公园建成。可口可乐工业旅游以及明水湖社区旅游，成为章丘市一大旅游系列。瑞境32万平方米，具有环保绿色中高档住宅，又有小高层、小户型经济适住房。同时也为以章丘为基地的各大企业提供了住宅物业，在整个项目的开发过程中，政府的精确规划，形成了一种健康的政企双赢态势和发展模式。大东区的发展，目前刚刚进入高潮，在这个过程中，政府的扶持对各类企业尤其是房地产企业至关重要，相信在各级政府的扶持下，大东区经济和房地产界将会有一个非常大的前景。在此对济南市的领导尤其是章丘市领导提几条建议：

　　第一项，我认为作为开发企业，应该做领导城市的带头人。省政府给我们开发企业的一个机会，我们会在这项工作中积极前进。

　　第二项建议，市政府能否牵头在章丘市成立行业协会，房地产协会，以辅助和拉动房地产市场发展的健康模式。

　　主持人：刚才程教授的想法立马变成了建议，马上就有企业家主动请缨。我们非常感谢开发商的热情，同样我们今天也很高兴地请到了山东华通投资置业有限公司周圣博先生。

　　周圣博：各位领导，各位来宾，媒体朋友，很荣幸跟大家一起讨论2007济南大东区经济规划与房地产趋势，各位专家前面已经做了详细的分析，我就个人感觉简单谈一下。引用各位专家的话，济南市大东区的确立，给章丘提供了很大的发展机遇，大城市框架下的新章丘，城市影响力和城市价值全面提高，众多世界知名企业纷纷落户章丘，推动了经济发展，也加快了城市建设。东部大学城的入主，更显示出文化城市的魅力，这是我们感受到的最大的利好。我们称之为天时。就我们的项目而言，众所周知，中心商贸区、香港街地处城市中心，北边百脉泉公园的改造，大学城、开发区日新月异，这是站在了地利。章丘政府领导班子远见卓识，创新务实，努力创建文明城市、卫生城市、旅游城市、环保城市、园林城市，构建和谐社会，这是人和。有这三大利好，我们有理由相信香港街会繁荣，未来的大东区章丘会一片繁荣，谢谢！

　　主持人：都是信心百倍。接下来我们很高兴地请到了信立怡高房地产公司的朱江先生。他要谈一谈对章丘房地产市场的一些看法，我们欢迎！

　　朱江：各位领导、嘉宾们，大家上午好！刚才程教授从城市营销角度谈章丘，我非常同意他的观点。我现在从房地产营销角度谈谈章丘房地产市场的发展。

　　在早几年在广州和番禺，上演了华南板块的房地产的一个故事。对章丘房地产的发展应该很有借鉴。番禺在广州是一个市，这个市没有很好的产业，但是它通过大规模的房地产开发，有效地吸引了大批的广州居民还有大批外地到广东打工的流动人口的居住，现在成了广东最大规模的一个区域。像北京的通州也是这样，因为轻轨的开通，北京的房屋均价从两年前的3000多块上升到现在的5000多块，通州成为北京居民一个逃离市中心昂贵房价的一个区域。青岛也是有类似的关系，青岛的城阳像万科、卓越，很多大势力的房地产公司都在那边圈地了，少则上千。城阳的房价三年前也是在2000块、3000块还卖不太动，现在卖5000、6000；黄岛也是类似情况。

　　为什么说章丘它作为房地产开发有很雄厚的一个基础？

　　首先章丘有良好的制造业的基础，因为制造业带来了大量就业人口，经济的发展，能给我们这个区域带来源源不断地收入的增加，这是很重要的一个经济基础。

　　第二个因为制造业会带来城市人口的聚集，就是超常规的聚集，像黄岛、城阳也有类似的一个特点。

　　第三个，章丘有很好的自然环境。

　　第四个有很好的城市建设的面貌，还有很好的教育。我觉得章丘的教育不比济南差，章丘四中的教育在全省应该都是一流的。

　　有了这个基础，章丘的房价为什么上不去？同比长清，像章丘领导提一些建议，长清和章丘同时在两个市场上都研究了三年的时间，长清地位清晰。虽然长清的经济发展、城市建设远远不如章丘，但是因为长清定位清晰，长清的项目济南的投资者高达90%。我们也对章丘的很多项目做了研究，章丘的项目济南的投资者不到20%。这是什么原因呢？

　　第一个原因，我觉得是定位不清晰。因为长清就是一个大学城的概念比较清晰，不仅吸引了济南市的投资者去投资，而且从全省各地吸引了很多投资者。

　　第二个原因，就是交通。因为章丘和济南的交通，现在我感觉叫沉积交通。济南是公交化、城市化的交通。虽然都是有车，但是因为交通的网络化和沉积化会让很多的中低收入家庭能够挤占它的空间。

　　第三个原因，章丘房地产的开发规模比较小，都是几万平米的盘比较多，齐鲁涧桥算是比较大楼盘。这个楼盘从规模上将还不够大。就是说要大到上百万平米或者几百万平米这样的规模去吸引投资者才具有可行性。

　　第四个就是推广。章丘房地产的推广的力度还不够。

　　针对上述几个我提几个建议：

　　第一个建议，我们能够适时地承接济南的置业者能够到章丘来置业，来买房子，来经营商业，在做第三产业服务型的产业。卫星城开发的话，像北京、天津他们的卫星城都是比较成功的。卫星城的开发，政府是能够收益的，老百姓也是能够收益的。像河北的廊坊，它出在北京和河北的交界处，吸引了很多北京的老百姓去买房子，所以廊坊的经济也是得到了很快的发展。卫星城的发展离不开大规模的品牌开发商。他非常愿意选择制造业很发达、流动人口比较多、地价又比较便宜的地方。像章丘这样的区域，我觉得具备了大规模开发的非常优秀的基础。

　　第二个建议，让章丘市的城市交通和济南的交通做网络化的发展，让他们覆盖的范围更宽，网络更密集，通达更便利。

　　第三个建议，就是合理利用章丘的教育资源。大家知道普通老百姓购房子，就是买房子要解决两个问题：第一是教育问题；第二是方便购物的问题。有了这两个因素的话，在济南住跟在章丘住就没什么区别。比如在章丘买一套房子，花30万，同时可以花20万一辆很好的车来回跑。50万在济南就买一个跟章丘差不多的房子，孩子还不能得到很好的教育。在章丘买一个30万的房子，孩子可以有很好的教育，还可以有很好的车，为什么不选在章丘住，为什么要住济南呢？

　　综上所述，我提上面几个建议，仅供各位领导参考。谢谢！

　　主持人：周总提的问题我们也很关心，一个是他举了广东的番禺区，还有通县；再一个就是收费站的问题。大家老是觉得有个收费站心里不舒服，这是一个障碍。政府的有关人员对一些想法可能有了一些认识，下面我们有请章丘房管局的李趋局长发言。

　　李趋：很高兴参加今天的论坛。刚才省的领导和专家的发言，还有开发商的发言很受启发和教育。作为房地产主管部门，我想对章丘房地产有关的情况向大家做一个简要的介绍，仅供参考。

　　首先讲一下人口和住房情况。现在整个城区，就是原来的规划环境。整个的城区的居民住房是5.53万，这个数字保证了济王路以南，也不含开发区。城区现在人均的住房面积是25.24平方米，建筑面积是30.5平方米。

　　房地产开发的情况。随着最近几年整个章丘市城市发展的步伐的加快，整个房地产投资队伍越来越大，整个的实力明显地增强，品位和档次越来越高。目前全市各类的房地产面开发企业32家，其中28家在章丘注册，另外4家在济南注册，在章丘设分公司。整个的注册资本金达到了13亿，可以说整个房地产的开发实力得到了明显的增强。

　　第二个就是房地产开发力度逐步加大，建设水平不断提高。2006年全市完成房地产投资6亿元，实现商品销售5.6亿元，年均增长37%和42%。共规划5万平米以上的房地产项目22万亩，占地4252亩，整个计划总的投资是52.25亿元，其中住宅占80.6%。5万平米以下的项目10个，其中住宅22.9万平方米。零星项目19.2万平方米。截止到去年底，全市的房地产开发面积是192.7万平方米，整个的完成投资30.4亿元。目前在我市在建的房产项目18个，其中住宅项目15个，商业项目3个，总的占地3729亩，总规划建筑面积355.75万平米。商业写字楼等66.58万平方米。截止到去年底，在建项目占规划面积165.3万平方米，占总的建筑面积的的44%，这是整个的开发情况。

　　供求关系。去年累计竣工面积30.4万平方米，实现销售5.61%。今年1—4月份完成投资4亿元，比去年同期增长44.8%。对全市经济的拉动作用也不断增强。随着整个的住房政策的实施，通过住房市场化，章丘城市化的进程加快，住房的需求将进一步加大，所以整个章丘的房地产前景还是比较广阔的。

　　刚才讲了房价的问题，我们作为房管局前段时间也做过调查。按照全国大型城市和比较发达的微型城市，它的房价是大城市房价的60—70%左右。济南的房价去年是平均房价不到5000块钱，按照60%的话，章丘的房价应该在3000多点；如果按70%算，应该在3400；如果按75%算，应该接近4000。所以按理论数字来说，整个的章丘的房价发展的空间很大。所以作为房地产主管部门欢迎房地产商到章丘置业，章丘房地产管理部门将竭尽全力为各位服务。最后祝论坛圆满成功！

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